土拍火了，广州楼市会不会马上逆转？
观察市场走向，你可以看宏观的政策，可以看一手的成交，或者二手业主挂盘房价的态度。
(资料图)
这些都是不错的角度，但是最直观的还是要看开发者愿不愿拿地。
这直接代表了他们对后市的态度，是乐观还是谨慎。
开发商一直苟着，不愿意花钱，那你没必要着急；但是当他们杀红眼了，你差不多要进场了。
但也不是说土拍火了，市场马上火，马上逆转，这不现实。
现在的趋势，只能说明一点，政府让利，市场继续分化，好的越好。
好地段，好资产，价格合适，开发排队在抢，价格也就越高。
但有的，也无人问津。
如天河智慧城商业占比高，城投兜底；荔湾羊城摇号，但是桥梓地块有瑕疵，省建工下场兜底；
而增城派潭，地价3000元/平，就算再便宜，开发商也不要，直接流拍。
开发商都不傻，都是看市场未来一两年好不好，有没有稳定预期，才决定要不要的。
而长隆197亿史诗级拍地，让番禺抢了不少话题，也拉了不少预期。
比如，盛宴过后，耀胜新世界广场|耀胜尊府就有香港看楼团“杀过来”看房。
不仅是一手，这种热度也传导到了板块内的二手。
有中介放话：“万博一直都不差，华润来了，又有新的万象购物中心，将来肯定要涨的。”
其实，早在华润放话要拿地时，板块内的二手房市场，就蠢蠢欲动了。
以板块标杆二手房“万科欧泊”为例，甚至有业主喊出“一起冲上7万/㎡”的豪言，有不少业主跟着这波行情，在2-3月份先一步调了价。
一月：（2023年1月11日挂牌数据）
二月：（2023年2月23日挂牌数据）
四月：（2023年4月23日挂牌数据）
无论是成交数量还是带看次数，都要活跃的多。说明这种热度从供应端，传导到了需求端。
不过，我今天发现，挂牌数量也比以往多了很多。
看来有不少业主，希望借着这波机会套现离场。
我直接好家伙！
以2012年开盘价格1.6万+/平计算，10年间涨了3-4倍，这个盈利水平堪比珠江新城。
即使是近几年才入场的业主，都至少翻了个double。
不过，随着周边住宅板块的成熟，越来越多房源流入市场挤压，有10年房龄的欧泊，现在的价格入手，跟周边新房没什么竞争优势。
6.8万的价格买耀胜尊府，买和樾府不香吗？
不过说真的，这波史诗级土拍确实引爆了市场的预期。
那么，接下来，广州还有哪些堪比长隆的“王炸”地块？
其实不多， 也就两块。
一个是海珠海珠上涌果树公园北侧地块；另一个则是天河世界大观地块。
这两宗地块，计划5月底上第二批供地计划的清单，6-7月会挂牌出让。
地块货值大，又没有什么瑕疵，估计又能引起国企、央企们的一轮厮杀，掀起市场预期。
另外，还有其他留意的是，那就是珠江新城东的“省工业设备安装公司地块”，靠近马场和潭村以及华快。
01
今天我正好去海珠上涌果树公园，还有世界大观看了看，接下来具体和大家聊下，好在哪里。
先来看看，海珠上涌果树公园地块，位置是真的好。
就在广州新中轴南段，临近海珠区府，隔壁就是广州大道，一脚油门12分钟到花城大道，也就是珠江新城。
实在不行，转新滘西路，走江海大道，过猎德大桥，也就17分钟的事情。 就像现在晚上8点，晚高峰也不堵车，到珠江新城也就15分钟之内。 珠江新城15分钟范围，天河公园都12万以上了，这里你觉得能差吗？ 而且还有地铁，在建11号线，住宅地块内有站点上涌公园站，这你受得了。 除了区位够好外，地块总占地约7.5万㎡，容积率只有3，这是目前海珠区公开出让最大的地块。 大家看图，这学校地块，是不是有点大到夸张？ 既有住宅、商服用地，还有幼儿园、小学、完全中学，完整的15年教育配套。 想象一下，买了这里，运气好点再考个隔壁的中大。整整22年时间，孩子都能天天回家，想想就“可怕”。此外，板块旁边也有华南师范大学附属中学，这样的名校。
而且，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园这样的景观。
教育、学校、景观、地铁BUFF，直接叠满，几乎没什么不利因素。
你就说，能不能打吧。
目前，距离地块最近的新盘有保利四季和颂，均价8-9万/㎡，首开卖得不错。
不过，盘子小，货量不多，周边虽有改造预期，但进展比较慢。
二手房的话，地块旁边的逸景翠园，目前挂牌均价5-7万/㎡。
从航拍来看，这视野是真的好。
不过，地块周边有很大的纺织城，而且零零散散有一些工厂和仓库，也就是合生康鹭旧改，预计年底启动首开区。
听说，越秀已经在盯紧海珠上涌果树公园地块了，想搞下一个“琶洲南”。
不过，其他央企，如保利，中海估计也摩拳擦掌。
02
聊完海珠，再来看看天河世界大观。
世界大观地块，规划总建筑面积约51万㎡，规划有住宅、商业、幼儿园，小学。
这宗地块相对海珠果园的配套完成度要弱上不少，缺乏商业中心、和距离足够近的地铁。
不过，宅地都围绕着现状水体分布，又被大面积的绿地、广场环抱，将来肯定是走低密豪宅路线，问题不算太大。
｜世界大观现状@广州房产摄而且，这个盘本身就是乐园改造，舒适度肯定不错，周边豪宅氛围很浓厚，这是OLD MONEY比较看重的居住品质。
例如合生帝景山庄、合景臻颐府、合生缦云，整个板块价格在7-10万/㎡左右。
像合生帝景山庄的别墅，要去到10万/㎡，而合生缦云、合景臻颐府的平层至少也要8万＋/㎡。
未来，这宗地块价格取决于开发商想打造的产品，和拿地成本。
有牛奶厂，和周边一众豪宅兜底，这块地得靠抢。
据说，保利、中海等几家大房企，都对这个地块很感兴趣。
最后，则是省工业设备安装公司地块，位于地铁13号线、21号线沿线，距白马岗站500米内。
不过，距离天河公园站就有点距离了。
该项目体量不大，占地约9000多㎡、总计容建面约4万㎡，地块很小，也就300-400来套。
不过，地块近华快，属于“呼啸山庄”了。好在地块靠近马场，靠近潭村，隔壁新盘天麟府·瑧林，卖10万+。
整个板块，新房很少，这样的蚊型地，对标臻林是做改善和豪宅来搞，慢慢卖，买家还是很吃这个地段的。
不过，听说楼面地价可不便宜，预计5万/平。
这不是房价，是地价。
啧啧，广州真的是把压箱底的宝贝拿出来，拉高核心板块的价格，拉高预期啊。
大家要小心。
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